Vous avez un projet immobilier et avez entendu parler de l’apport qui peut être demandé par les établissement bancaires pour financer un crédit immobilier.
Alors, qu’est-ce que l’apport ? Est-il préférable de faire un crédit immobilier avec ou sans apport ? Est-il possible de faire un crédit immobilier sans apport ?
Crédit immobilier : qu’est-ce que l’apport ?
L’apport d’un prêt immobilier sont les fonds propres que l’on peut ou que l’on souhaite mobiliser pour réaliser son projet immobilier.
Dans le cadre d’un prêt immobilier, l’apport peut être constitué d’une épargne personnelle. C’est un point positif puisqu’il traduit votre propension à épargner.
Cependant, l’apport pour un crédit immobilier ne se limite pas uniquement à l’épargne personnelle.
En effet, pour constituer son apport dans le cadre d’un crédit immobilier, on peut également bénéficier d’un don familial, d’une aide extérieure, d’un héritage, d’un déblocage d’épargne salariale… De même, pour des emprunteurs déjà propriétaires de leur bien, le prêt relais est une solution si la différence entre la valeur du bien et le montant restant à devoir sur le crédit immobilier, est significative.
La plupart des banques souhaitent, à minima, que le montant des frais annexes soit couvert par les deniers des emprunteurs. C’est ce que l’on appelle souvent l’apport nécessaire pour faire un prêt immobilier.
Financer les frais annexes d’un crédit immobilier avec l’apport
Le montant de l’apport peut se limiter au financement des frais annexes hors frais de négociation.
Alors, quels sont les frais annexes liés à un projet de crédit immobilier ?
Droits de mutation d’un achat immobilier
Pour l’achat d’un bien immobilier, l’acquéreur doit s’acquitter de droits de mutation (ou droits d’enregistrement) lors de la signature de l’acte chez le notaire. C’est ce que l’on appelle communément les frais de notaire.
Il faut savoir que ces frais ne sont pas la rémunération du notaire. En effet, le notaire collecte cet argent pour le redistribuer en bonne partie au trésor public, au service de la publication foncière, payer des droits d’enregistrement, facturer ses émoluments liés à la rédaction de l’acte de vente… En général, la part liée aux frais réels perçus par le notaire représentent moins de 20% de la somme totale perçue.
Pour en savoir plus : https://paris.notaires.fr/fr/outils-et-services/calcul-de-frais-d-achat
Le montant des droits de mutation varie en fonction du type de bien dont il est question (neuf ou ancien), du prix d’acquisition, du lieu d’achat…
Les droits de mutation sont en général moins élevés pour les projets d’achat de terrain et construction. En effet, ces droits sont calculés sur le prix d’achat du terrain uniquement. Il en est de même pour les projets neufs sur plan (VEFA). De plus, pour ces projets, les emprunteurs peuvent bénéficier de prêt à taux zéro (PTZ).
Frais de garantie d’un crédit immobilier
Lorsque vous faites un crédit immobilier, l’établissement prêteur vous avance une somme d’argent sous forme de prêt, pour vous permettre d’acheter votre bien. La banque qui vous prête de l’argent veut se protéger des conséquences d’un défaut de paiement. Pour cela, elle souhaite avoir certaines garanties qui sont obligatoires. Les garanties en question sont soit, des garanties prises directement sur le bien financé (hypothèque ou PPD), soit une garantie offerte par un organisme de cautionnement qui peut faire face au crédit en cas de défaut de paiement.
En effet, l’hypothèque, le PPD ou le cautionnement génère des frais. Ces frais de garantie sont à régler au moment de la mise en place du crédit immobilier.
L’hypothèque est une garantie demandée par la banque en cas de défaut de paiement. Celle-ci peut être un bien immobilier.
La caution est assurée par un organisme privé spécialisé que la banque sollicite. Cet organisme se porte caution afin que les emprunteurs puissent réaliser leur crédit immobilier.
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) est une garantie dont peut bénéficier une banque lorsque celle-ci finance l’achat d’un bien immobilier ancien (déjà construit). Cette garantie lui assure d’être remboursée en priorité en cas de défaut de paiement de la part des emprunteurs.
À noter que le montant des frais de garantie dépend du type de garantie (hypothèque, PPD, caution), du montant du crédit, de l’âge des emprunteurs (uniquement pour la caution).
Frais de banque d’un crédit immobilier
Les frais de banque couvrent l’étude et le traitement administratif du dossier de demande de crédit immobilier. Ces frais varient en fonction des banques. Généralement, ceux-ci sont compris entre 500 et 1 000 €.
Frais de courtage d’un crédit immobilier
Des frais de courtage sont facturés à l’emprunteur uniquement si l’offre de prêt immobilier est signée. Le montant de ces frais varie en fonction des cabinets de courtage.
Frais de négociation d’un achat immobilier : particularité
Les frais de négociation sont des frais annexes à l’acquisition d’un bien. L’appréhension de ces frais dépend des conditions de vente : les frais sont-ils à la charge du vendeur ou de l’acquéreur ?
S’ils sont à la charge du vendeur, ils ne seront pas considérés comme des frais annexes. À contrario, s’ils sont à la charge de l’acquéreur, ils seront considérés comme des frais annexes.
Les frais de négociation sont les frais d’agence immobilière, de mandataire immobilier ou de notaire lorsque ce dernier est en charge de la mise en vente d’un bien.
Enfin, les frais de négociation sont dus à l’intermédiaire qui est en charge de la vente d’un bien. Il peut s’agir d’un agent immobilier, d’un mandataire ou d’un notaire. Le notaire peut donc être négociateur immobilier et rédacteur de l’acte de vente (droits de mutation).
L’apport d’un prêt immobilier : quel montant ?
Dans l’absolu, chaque emprunteur peut définir librement le montant des fonds qu’il souhaite apporter dans le cadre de son projet immobilier. La plupart des banques souhaite que l’apport couvre l’intégralité des frais annexes.
L’apport obligatoire en 2022 est, en général, le montant nécessaire au règlement des frais annexes. Le montant des frais annexes est constitué par la somme des droits de mutation, des frais de garantie, des frais de banque, des éventuels frais de négociation.
Alors, on peut partir du principe que les frais annexes représentent environ 10% du prix net vendeur du bien que vous souhaitez acquérir. Cela permet de pouvoir rapidement calculer le montant de l’apport qui sera nécessaire. Bien sûr, ce chiffre doit être affiné et précisé.
Par exemple, quel apport pour emprunter 200 000 euros ?
Pour l’achat d’un bien ancien de 200 000 € net vendeur, il faut généralement prévoir 10% du montant net vendeur, c’est-à-dire 20 000 € de frais annexes.
Apport d’un prêt immobilier : pour faire quoi ?
Il est préférable de disposer d’un apport pour le financement de votre projet immobilier. En effet, l’apport permet de rassurer l’établissement bancaire qui vous consent le prêt. Cela rend moins difficile l’obtention d’un accord de crédit immobilier.
De même, cela permet de négocier un taux de crédit immobilier plus avantageux et vous offre la possibilité de souscrire une assurance emprunteur dès la mise en place du prêt afin d’optimiser le coût de son crédit immobilier.
Bien souvent, l’apport demandé pour faire votre prêt immobilier est nécessaire au paiement des frais annexes liés à votre opération.
Cependant, si vous avez la possibilité d’apporter des fonds en plus du financement des frais annexes, vous permettrez à votre courtier financier en prêt immobilier de négocier pour vous les meilleurs taux de crédits. Il pourra également vous obtenir d’autres avantages tels que la réduction des frais de dossiers, la négociation de la suppression des indemnités de remboursement par anticipation (IRA)…
Apport d’un achat immobilier : doit-on utiliser tous ses fonds ?
Dans certains cas, il peut ne pas être pertinent d’apporter trop de fonds propres.
En effet, lorsque les conditions de financement sont très favorables, c’est-à-dire lorsque les taux de crédits immobiliers sont faibles, il n’est pas utile d’apporter trop de fonds propres. L’apport vient en déduction du montant du crédit immobilier souscrit. Cela veut dire que plus l’apport est élevé, moins vous empruntez, et donc plus votre mensualité est faible. On peut également, en empruntant moins, faire un crédit immobilier sur une durée moins longue pour réduire le coût de son crédit.
Le montant de l’apport doit se déterminer également par rapport aux objectifs de mensualités que l’on souhaite assumer. L’apport peut donc être une variable qui permet d’ajuster la mensualité et la durée. On peut donc être amené à mettre moins d’apport selon ses choix personnels.
Également, le montant de l’apport peut être ajusté selon ses projets personnels. Ainsi, si des travaux sont envisagés dans le cadre de l’achat immobilier, il peut être cohérent de limiter son apport. Les solutions qu’offrent le crédit immobilier travaux peuvent permettre d’affiner ses choix.
Faire un prêt immobilier sans apport
Il n’est pas aisé pour tout le monde de disposer des fonds propres nécessaires au paiement des frais annexes. En effet, ces frais annexes qui sont très souvent demandés comme apport peuvent représenter des sommes importantes. Selon les revenus dont on dispose, les parcours de vie… mobiliser un apport pour un prêt immobilier n’est pas évident.
Cela peut notamment être le cas pour les primo-accédants qui commencent dans la vie active. De même, pour les parents solos qui peuvent se retrouver avec moins de revenus et plus de charges, disposer d’un apport peut être difficile.
L’apport est-il obligatoire ?
L’apport n’est pas obligatoire mais est souvent exigé par certaines banques et organismes de caution.
En effet, effectuer un prêt immobilier sans apport est réalisable mais il faut s’assurer que tous les autres points de son dossier sont positifs.
Il faut garder à l’esprit que :
- La plupart des banques demandent aux emprunteurs de disposer d’un apport
- Les banques privilégient les emprunteurs disposant d’un apport car cela représente une sécurité dans l’approche et l’étude de leur dossier
- Les établissements bancaires font la différence entre un emprunteur qui ne dispose pas d’une épargne nécessaire comme apport et un emprunteur qui dispose d’une épargne mais qui souhaite l’utiliser d’une autre façon (pour financer des travaux par exemple)
- En général, les conditions de financement (taux d’intérêt, montant empruntable…) d’un prêt immobilier sans apport sont moins avantageuses qu’un crédit immobilier avec apport
Faire un prêt immobilier sans apport à 110%
En 2022, il est quasiment impossible de faire un crédit immobilier sans apport à 110 %. Le crédit immobilier sans apport à 110% ne se fait plus depuis un moment. Dans le meilleur des cas, il sera toujours demandé au minimum de payer les frais de dossier et de garantie. De ce fait et dans le meilleur des cas, le prêt immobilier sans apport sera à 105% voir 108%. Il est cependant très difficile de faire un prêt sans apport à 105 ou 108%. Il faut envisager les dossiers au cas par cas. Cela veut dire qu’il faut tenir compte des particularités de chaque dossier.
Dans quels cas, faire un crédit immobilier sans apport est moins difficile?
Certains profils et certaines situations permettent de faire un dossier de crédit immobilier sans apport avec moins de difficultés.
Les jeunes emprunteurs
Concernant l’apport, les établissements bancaires sont un peu plus souples pour les jeunes emprunteurs ayant une ancienneté professionnelle récente. En effet, les établissements bancaires se doutent que ces derniers n’ont pas forcément eu la possibilité d’épargner suffisamment pour financer un apport.
Les personnes détenant du patrimoine
Le fait de détenir du patrimoine immobilier peut permettre d’effectuer un crédit immobilier sans apport. Pour cela, il faut qu’il y ait une marge significative entre la valeur du patrimoine immobilier et les encours (le montant dû sur les crédits) sur ce patrimoine.
De même, les emprunteurs détenant du patrimoine rassurent les établissements financiers. En cas de défaut de paiement, ces biens détenus par les emprunteurs pourront servir à régler les impayés.
Les personnes détenant de l’épargne
Certains emprunteurs disposent d’une épargne pouvant couvrir le montant de l’apport nécessaire. Parallèlement, ces derniers ont d’autres projets qu’ils souhaitent financer avec cette épargne (mariage, achat de véhicule, travaux…).
Dans ce cas de figure, les établissements bancaires sont un peu plus souples et comprennent que les emprunteurs souhaitent utiliser leurs fonds propres pour des projets précis.
Cette situation est à différencier de celle dans laquelle les emprunteurs ne disposent pas de la somme nécessaire pour régler l’apport.
Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Pour obtenir un crédit immobilier sans apport, il est nécessaire de mettre toutes les chances de son côté :
- Il est préférable que le dossier de prêt immobilier ne contienne pas d’autres “éléments négatifs” : cela pourrait représenter un facteur de risque supplémentaire pour l’établissement prêteur
- Faire appel à un courtier financier en crédit immobilier pour votre projet de prêt immobilier sans apport permet de faciliter l’acceptation du dossier de prêt. En effet, le rôle du courtier est de faire en sorte de monter votre dossier et de le présenter dans les meilleures conditions pour faciliter l’acceptation de celui-ci.
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